DAS WIEN AKTUELL 21 Private Grundstücksverkäufe und Steuern Seit nunmehr weit über zehn Jahren werden private Grundstücksveräußerungen – sofern keine Ausnahmebestimmung greift – der Immobilienertragsteuer unterworfen. Im Folgenden sollen mögliche Steuerbefreiungen beleuchtet werden. Der Begriff Grundstück umfasst neben dem (eigentlichen) Grund und Boden auch sämtliche auf einem Grundstück errichtete Baulichkeiten samt Eigenheim/Eigentumswohnungen sowie Baurechte, die entgeltlich übertragen werden. Eine wesentliche Ausnahme von dieser Besteuerung ist gegeben, wenn es sich beim verkauften Objekt um den Hauptwohnsitz handelt. Dabei sind zwei unterschiedliche Arten von Befreiungen zu sehen. Sollte das Objekt (ursprünglich) entgeltlich vom nunmehrigen Veräußerer angeschafft worden sein, so muss der Hauptwohnsitz seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre nachgewiesen werden. Dies bedeutet beispielsweise im Schenkungs- oder Erbfall, dass diese Form der Befreiung für den Erben/ Geschenknehmer nicht gilt, da der Erwerb in diesen Fällen unentgeltlich im Wege einer Schenkung oder Erbschaft erfolgt ist. Die zweite Form der Hauptwohnsitzbefreiung wäre dann gegeben, wenn der Grundstücksverkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre zumindest 5 Jahre in diesem Objekt seinen Hauptwohnsitz hatte („5 aus 10-Regel“). Dabei ist zu beachten, dass diese Mindestdauer von 5 Jahren durchgehend gegeben sein muss, ansonsten diese Befreiung nicht zum Tragen kommt. Nützt jemand ein Objekt beispielsweise für vier Jahre als Hauptwohnsitz, meldet sich dann für ein Jahr ab und wohnt danach wiederum vier Jahre im selben Objekt, dann kommt die Befreiung nicht zur Anwendung, da zwar in den letzten zehn Jahren acht Jahre der Hauptwohnsitz begründet war, jedoch die vom Gesetzgeber verlangte durchgehende 5-Jahres-Periode nicht erfüllt ist. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht verschenkbar oder vererbbar, selbst wenn der Geschenkgeber/Erblasser diese Fristen erreicht oder überschritten hat. Oben genannte Fristen müssen somit vom Veräußerer erfüllt werden. Für diese Fristen ist es jedoch nicht von Bedeutung, ob der Veräußerer bereits Eigentümer oder lediglich (Mit)Bewohner der Liegenschaft war. Erbt eine Person eine Liegenschaft und verkauft diese dann anschließend, ist es ausreichend, dass der Erbe/die Erbin nachweisen kann, dass die „5 aus 10-Regelung“ gegeben ist. Wichtig für diese Befreiung ist weiters, dass der Hauptwohnsitz auch tatsächlich längstens innerhalb eines Jahres nach Verkauf aufgegeben wird. Steuerfrei bleiben auch Gewinne aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden („Herstellerbefreiung“), der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf unterliegt in diesem Fall jedoch der Immobilienertragsteuer. Selbstherstellung heißt, dass es sich um einen Neubau und nicht bloß um eine umfassende Sanierung bzw. Renovierung eines bestehenden Objekts handelt und der Bauherr das Kostenrisiko aus diesem Hausbau trägt. Für diese Befreiung ist es erforderlich, dass der Hersteller als Veräußerer auftritt. Sollte dieses selbsthergestellte Gebäude in den letzten zehn Jahren teilweise oder zur Gänze vermietet worden sein, so geht diese Befreiung verloren. Für die Höhe der Immobilienertragsteuer für den Fall, dass keine Befreiung gilt, ist es weiters noch entscheidend, ob das Grundstück vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde oder danach. Im erstgenannten Fall beträgt die Steuer 4,2 Prozent vom Verkaufspreis bzw. 6 % (ab 01.01.2027), Kosten i. Z. m. dem Verkauf können nicht in Abzug gebracht werden. Für alle anderen Grundstücke, die nach diesem Stichtag angeschafft wurden, beträgt die Steuer 30 Prozent vom Gewinn aus dem Grundstücksverkauf, also aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungs-/Herstellungskosten der Baulichkeit. Es ist daher sinnvoll, sämtliche Rechnungen und Zahlungsnachweise bei Ausgaben i. Z. m. Gebäuden auf jeden Fall aufzuheben, damit bei einem späteren Verkauf Kosten nachgewiesen werden können. Weitere Sonderbestimmungen betreffen umgewidmete Liegenschaften. Es empfiehlt sich aufgrund der möglichen Komplexität im Einzelfall, vor der beabsichtigten Veräußerung sich an den Rechtsberater seines Vertrauens zu wenden, um die steuerliche Behandlung aufgrund der persönlichen Umstände vorweg abklären zu lassen. Tipps vom Steuerprofi von Steuerbearter Mag. Peter Weitzel Foto beigestellt Karl L. 80 Jahre | Zeitzeuge Spenden Sie auf care.at „ Das hat mir sehr geholfen. Heute kann ich anderen helfen.“ 104.1025003_80_Jahre_Anzeige_Karl_200x128abf_v01_RZ_DasWien.indd 1 05.11.25 16:23
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